Os empréstimos hipotecários estão surgindo como a próxima fronteira financeira digital, mas será realista pensar em um futuro próximo em que os bancos concedam grandes empréstimos através de aplicações e com prazos quase imediatos? Alguns, como o Banco de Crédito do Peru (BCP), pensam que não é impossível.
Os bancos aceleraram seus esforços de transformação em pagamentos e empréstimos, mas as hipotecas ficaram para trás, porque comprometem o usuário (e o banco) por anos e representam valores e riscos significativos.
Entretanto, os bancos perceberam que os métodos tradicionais de aprovação estão ficando aquém do que precisam para expandir suas carteiras e exigirão financiamento aberto, dados alternativos, automação e parceiros estratégicos para energizar suas carteiras.
“Se tudo o que previmos funcionar, você poderia abrir seu pedido e conseguir sua hipoteca em um dia, como se fosse um empréstimo pessoal”, diz Eduardo Benavides, gerente do negócio de hipotecas do BCP, o maior banco do Peru.
Para consolidar sua visão, o banco está procurando parcerias com empresas de tecnologia que possam coletar, analisar e traduzir novas fontes de dados que lhes permitam construir perfis de crédito de pessoas não bancarizadas ou pouco bancarizadassub. É uma questão de inclusão financeira, mas também de ampliação do mercado.
“A ideia é que sairá alguém que poderá lhe dar muito mais informações e permitir que você aterrisse esta ideia”, acrescenta o executivo de Lima.
A ação mais recente da entidade foi coletar informações baseadas no pagamento de aluguéis, uma prática que difere da tradicional, que geralmente se baseia em linhas de crédito pessoais ou histórico de transações.
Se um usuário tiver pago aluguel em dia por pelo menos um ano, a instituição pode oferecer um empréstimo hipotecário com base nesses dados, desde que o pagamento tenha sido feito por meio do banco.
Este tipo de novos dados é particularmente importante em um contexto de penetração bancária limitada, como na América Latina, onde quase metade da população não tem acesso a produtos financeiros. No Peru, por exemplo, apenas 52% dos adultos estão incluídos no sistema.
Isto, aliado à informalidade da economia, impede que uma parte significativa da população da região gere um perfil transacional, o que dificulta o acesso à compra de casas financiadas.
Para lidar com este cenário, o banco está começando a habilitar APIs públicas, nas quais tem informações disponíveis para que terceiros utilizem e extraiam os dados de que necessitam.
“O mesmo deveria acontecer com outras indústrias.” Em alguns aspectos, os clientes têm uma pegada transacional – seja aluguel, água ou eletricidade -, mas é preciso olhar como chegar a isso, como colocar tudo no liquidificador e emprestar. É aí que reside realmente o potencial”, diz Benavides.
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Desafios de dados de crédito para hipotecas
Embora existam bancos que se definem como mais tradicionais em seus critérios de concessão de empréstimos, a maioria concorda que a transformação dos empréstimos hipotecários é uma necessidade para gerar maior inclusão financeira, assim como para oferecer ao usuário uma melhor experiência e serviço.
Para Ricardo García, diretor-executivo de crédito hipotecário do Citibanamex, para a concessão deste produto, as entidades devem coletar dados exaustivamente , uma vez que se trata de contratos de empréstimo de anos e podem ocupar cerca de 35% da renda de uma pessoa.
O executivo conta que existem outros mercados nos quais eles estão começando a usar modelos de previsão para inferir a renda de um devedor potencial, usando sua atividade no Facebook ou mesmo assumindo que uma pessoa pode ser um boa pagadora, se ela tiver uma rede de amigos que são bons pagadores.
“Isso nos soa bastante esotérico. Somos muito mais conservadores”, explica García, da Cidade do México.
Entretanto, o maior banco do México está fazendo um “investimento tecnológico muito importante” para modernizar sua coleta de leads, levando-o a diversificar suas fontes de informação, ampliar sua base de clientes e aprovar financiamentos sem intermediários, ou seja, sem passar os clientes pelo filtro das agências de crédito.
Sua primeira ação neste sentido foi mudar sua plataforma de origem digital, na qual agora é mais fácil fazer uma primeira aplicação on-line.
“Muitas das tentativas que têm sido feitas têm sido mais para colocar um frontend. Mas essa frente, no final, ainda não está conectada com os sistemas centrais do banco”, diz ele.
Em outras palavras, eles digitalizaram alguns processos, mas isso não garante que as hipotecas sejam mais dinâmicas, pois continuam a basear a aprovação em uma pegada transacional, muitas vezes, construída ao longo dos anos.
“Nossa aposta é que os sistemas frontal e central estejam conectados para que o processo possa ser feito da forma mais digital, mais automatizada e sem papel possível, desde que esteja de acordo com os regulamentos oficiais”, concorda o executivo.
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Empréstimos imobiliários: competindo além das taxas de juros
O choque da pandemia deixou a indústria financeira muito mais rápida em termos de adoção digital ecomo também em termos de concorrência e expectativas dos usuários, que querem soluções ágeis e fáceis de usar e, acima de tudo, as querem rápidas.
“Se os bancos decidirem levar isto muito devagar, o que já aconteceu em outras áreas acontecerá: um ecossistema pode crescer paralelamente a eles”, diz Fernando Vázquez-Ortiz, diretor de desenvolvimento de negócios da Intelimétrica, uma empresa mexicana de tecnologia de processamento de dados imobiliários.
A Intelimétrica está trabalhando com entidades como Banorte, HSBC e Santander em tarefas analíticas avançadas: ela coleta informações dos usuários a partir dos dados internos do banco, mas também com informações complementares de bancos de dados de terceiros, agências de crédito, informações da Internet, entre outras fontes.
Eles também conseguiram automatizar parte do processo de documentação, reduzindo o tempo de atenção em mais de 20% com uma ferramenta de priorização de leads, ou seja, de clientes potenciais. Este processo é geralmente de natureza manual, com os consultores passando pelos arquivos dos candidatos um a um para determinar quem tem um bom histórico.
A empresa está procurando tecnificar estes desenvolvimentos para reduzir o tempo e permitir que os bancos concorram em aspectos do atendimento ao cliente; e não apenas por meio de taxas de juros vinculadas a empréstimos.
O avanço das hipotecas digitais em outros países, como os Estados Unidos e a Espanha, onde as proptechs e os bancos estão registrando números crescentes, mostra o potencial desta tendência, se ela for abordada de forma oportuna e eficiente.
“O desafio no setor hipotecário é encurtar o processo; é aí que serão definidos os vencedores”, conclui ele.
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Para LatAm, hipotecas híbridas
Mas, apesar da velocidade, na América Latina o produto hipotecário provavelmente continuará a ser vendido através de um formato híbrido, acrescentando processos virtuais e assessores em filiais.
“É provável que no futuro tudo seja 100% digital, mas na América Latina, nos próximos cinco anos, acho que haverá um modelo híbrido com um acompanhamento para realizar o processo”, diz Vásquez-Ortiz.
Por exemplo, o BCP acrescentou a seus processos de interação a digitação de bots para transcrever informações, bem como assinaturas digitais e outras soluções para selar o contrato notarial.
Desta forma, o cliente – uma vez satisfeito com o contrato – o assina digitalmente, tira uma foto de seu documento de identidade e um vídeo mostrando que ele assinou. Com esta nova metodologia, o gerente assegura que 90% de seus clientes adotaram a solução.
Apesar disso, o gerente do banco peruano acredita que os usuários ainda não estão prontos para um canal 100% digital, devido à complexidade do produto em si.
“Uma solução digital não é eficaz, se apenas 3% de seus clientes vão passar por ela”, diz ele.
No México, o quadro é semelhante. Os regulamentos exigem a presença física do comprador e vendedor do imóvel no fechamento do negócio e mesmo antes do contrato ser assinado.
Além disso, por ser um negócio que exige múltiplos aspectos (financeiro, fiscal e imobiliário), a assessoria profissional não deve necessariamente ser automatizada ou omitida completamente, em alguns casos.
“Não vejo como aqueles aplicativos pelos quais você pode pedir comida e ela vem até você”, diz García, do Citibanamex.
“Devido ao enorme fardo que as hipotecas representam em termos de documentação e do nível de interação com todas as partes envolvidas, pode se tornar muito mais digital do que o que temos hoje, mas esse componente consultivo provavelmente permanecerá com o tempo”, diz ele.
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